Obligaciones del asesor inmobiliario: PROFECO y Ley Antilavado

Las obligaciones del asesor inmobiliario en México vienen de dos leyes distintas que se aplican al mismo tiempo. Frente a tu cliente, la Ley Federal de Protección al Consumidor y la NOM-247 te piden informar con veracidad y usar contratos registrados ante PROFECO. Frente a la autoridad, la Ley Antilavado te pide identificar a tus clientes y presentar avisos ante el SAT. Cumplir una no te libera de la otra.

Obligaciones del asesor inmobiliario: las dos leyes que aplican

Las dos leyes usan una idea parecida: no te obligan por una venta aislada, sino porque te dedicas a la actividad. Si intermedias vivienda, te aplican ambas. Si solo intermedias locales, oficinas o naves, te aplica la Ley Antilavado, pero no la NOM-247, que es exclusiva de vivienda.

Obligaciones ante PROFECO: lo que le debes a tu cliente

La NOM-247-SE-2021 aplica a los proveedores que comercializan vivienda al público, y eso incluye a quienes intervienen en la asesoría y venta de casas y terrenos para casa habitación. En la práctica, como asesor debes:

• Dar información completa y veraz antes de la venta: precio de contado, formas de pago y créditos que se aceptan, situación legal del inmueble y sus gravámenes y, por escrito antes de firmar, los honorarios, comisiones o gastos adicionales al precio que fijen terceros (numeral 5.6).
• Cuidar la publicidad. Debe ser veraz, comprobable y clara, e incluir tu nombre, domicilio, teléfono y correo. Lo que anuncias obliga: si prometes algo que el inmueble no tiene, el comprador puede exigir que se cumpla y, si no es posible, pedir una bonificación o compensación.
• Usar contratos registrados. La norma contempla un contrato de intermediación para la compraventa (numeral 6.5), con el que el comprador te paga por tu servicio, además de los de promesa, preventa y compraventa. Todos deben estar registrados ante PROFECO; revisa cómo hacerlo en nuestra guía del contrato de adhesión PROFECO.
• Dar comprobante de cada anticipo y explicar antes cómo se abona al precio y cómo se pide su devolución. Si manejas apartados, revisa también el contrato de promesa de compraventa.
• Respetar a quien no quiere publicidad. Si prospectas por teléfono, mensaje o correo, no puedes enviar publicidad a quien te pidió no recibirla ni a quien esté inscrito en el registro de PROFECO para evitarla (artículos 17, 18 y 18 Bis de la LFPC).

PROFECO verifica estas obligaciones y sanciona su incumplimiento conforme a la LFPC. Por ejemplo, usar un contrato de adhesión sin registro puede costar una multa de $1,093.02 a $4,274,960.73 (artículo 128).

Obligaciones ante el SAT: la Ley Antilavado

La intermediación habitual o profesional en la compraventa de inmuebles es una actividad vulnerable (artículo 17, fracción V, de la LFPIORPI). Si te dedicas a ella, estas son tus obligaciones principales:

• Darte de alta en el padrón de actividades vulnerables del SAT, con tu e.firma.
• Identificar a tu cliente en cada operación, sin importar el monto: identificación oficial vigente, CURP o constancia del RFC cuando los tenga, comprobante de domicilio si el de la identificación no coincide o no aparece y, en todos los casos, la declaración firmada del cliente sobre si existe un beneficiario controlador (si es empresa, los documentos para identificarlo). Ese expediente se conserva por 10 años.
• Presentar un aviso al SAT cuando la operación sea de 8,025 UMA o más, es decir, $941,412.75 o más en 2026. Se presenta a más tardar el día 17 del mes siguiente. Las operaciones con el mismo cliente se suman en periodos de seis meses.
• Presentar un informe los meses en que no tengas operaciones que avisar.
• Avisar en 24 horas si sospechas que los recursos pueden ser ilícitos, sin importar el monto, aunque la operación no se cierre.
• No participar en operaciones pagadas con efectivo cuando el inmueble valga 8,025 UMA o más (artículo 32). La prohibición alcanza a quien paga y a quien recibe, aunque los billetes se depositen en ventanilla a una cuenta bancaria, y quien participa en la operación también puede ser multado.

Con un umbral de unos $941 mil, es común que una casa o departamento en una ciudad rebase el monto de aviso. Un aviso presentado tarde, dentro de los 30 días siguientes, se multa con 200 a 2,000 UMA; uno que no se presenta, con 10,000 a 65,000 UMA, o del 10 % al 100 % del valor de la operación, la que resulte mayor. Desde 2027 se suman nuevas obligaciones, como la evaluación de riesgos y el manual de políticas internas.

Si quieres el detalle, en estas guías se explican las obligaciones antilavado del asesor inmobiliario y cómo llenar el aviso de inmuebles como intermediario, casilla por casilla.

Si el comprador o la inmobiliaria ya cumplen, ¿tú también?

Es la duda más común entre asesores independientes, y la respuesta corta es sí: cada quien cumple por su cuenta.

• Si el comprador es una inmobiliaria o una desarrolladora que ya presenta avisos, tú presentas el tuyo como intermediario si la operación llega al umbral. El aviso de otra persona no sustituye el tuyo, y tampoco el del notario.
• Si el vendedor es un banco que vende inmuebles adjudicados, aplica lo mismo: tú identificas a tu cliente y avisas por tu intermediación.
• Si trabajas como empleado de una inmobiliaria y es la inmobiliaria la que intermedia y cobra la comisión, en principio la obligada es ella y tú aplicas sus políticas. Si trabajas por tu cuenta, revisa cómo ser asesor inmobiliario independiente. Si trabajas por tu cuenta y cobras tu propia comisión, el obligado eres tú.
• Si solo intermedias rentas, no estás en la fracción V: esa fracción cubre operaciones de compra o venta de inmuebles, y una renta no lo es. En los arrendamientos, la obligación antilavado (fracción XV) recae en el propietario que da el inmueble en renta, y solo cuando la renta mensual supera 1,605 UMA. Si rentas locales u oficinas, revisa nuestra guía del contrato de arrendamiento de local comercial.

Lo mismo pasa con PROFECO: que la desarrolladora tenga su contrato registrado no cubre la publicidad que tú haces ni la información que tú le das al comprador.

Un ejemplo: la venta de una casa de $2.5 millones

Representas al comprador de una casa de $2.5 millones que vende una desarrolladora; el comprador paga el enganche por transferencia y el resto con crédito hipotecario.

1. Ante PROFECO: tu anuncio de la casa debe ser veraz e incluir tus datos. Antes de firmar, el comprador debe conocer el precio de contado, los créditos aceptados y los gastos adicionales que fijen terceros; si te paga a ti, el monto de tu comisión va en tu contrato de intermediación, que también debe estar registrado. La desarrolladora firma con su propio contrato registrado.
2. Ante el SAT: identificas a tu cliente desde que empieza la operación y armas su expediente. Como $2.5 millones supera el umbral de aviso, presentas tu aviso a más tardar el día 17 del mes siguiente, sin importar lo que presenten la desarrolladora o el notario. La excepción de la primera venta pagada con crédito de vivienda es solo para la desarrolladora, no para el intermediario.
3. Pago: como todo se paga por transferencia y crédito, no hay problema con la restricción de efectivo.

Lista de verificación del doble cumplimiento

• Anuncios con tu nombre, domicilio, teléfono y correo, sin promesas que no puedas comprobar.
• Ficha de cada inmueble con precio de contado, formas de pago y situación legal.
• Contratos de adhesión registrados ante PROFECO, con su número visible.
• Comprobante por cada anticipo y reglas claras de devolución.
• Alta en el padrón de actividades vulnerables del SAT.
• Expediente de identificación de cada cliente, conservado 10 años.
• Avisos presentados a más tardar el día 17 y un informe en los meses sin operaciones que avisar.
• Pagos por transferencia o crédito cuando la operación supere el límite de efectivo.

Cómo organizarte con el CRM de Inmuebles Cloud

Buena parte del cumplimiento empieza por tener ordenados a tus clientes y operaciones. En el CRM inmobiliario gratuito de Inmuebles Cloud registras a cada prospecto, lo llevas por las etapas de tu embudo hasta el cierre y agendas visitas y firmas en el calendario. También puedes exportar tu información a Excel, lo que facilita revisar cada mes qué operaciones cerraste y cuáles llegan al umbral de aviso.

El CRM no presenta avisos al SAT: eso se hace en el portal del SAT o con un sistema especializado en prevención de lavado de dinero. Lo que sí te da es el orden para que ninguna operación se quede sin revisar.

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