Contrato de promesa de compraventa: requisitos, contenido y diferencias

El contrato de promesa de compraventa es el acuerdo por el que vendedor y comprador se obligan a firmar más adelante la compraventa definitiva de un inmueble. No transfiere la propiedad: solo compromete a ambas partes a celebrar el contrato definitivo en las condiciones y el plazo pactados. En esta guía te explicamos qué exige la ley para que sea válido, qué debe contener, en qué se diferencia de la compraventa y qué cuidar si compras o vendes vivienda.

Qué es el contrato de promesa de compraventa

El Código Civil Federal lo regula en sus artículos 2243 a 2247. Dice que puede asumirse por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro (artículo 2243) y que esa promesa puede ser:

• unilateral, cuando solo una de las partes se obliga, o
• bilateral, cuando ambas se obligan (artículo 2244).

En la compraventa de inmuebles, lo común es la promesa bilateral: el promitente vendedor se obliga a vender y el promitente comprador, a comprar.

Su efecto es limitado: la promesa solo da origen a obligaciones de hacer, que consisten en celebrar el contrato definitivo de acuerdo con lo ofrecido (artículo 2245). Por eso firmar una promesa no te hace dueño del inmueble.

Ojo con la ley local. Los contratos entre particulares se rigen por el código civil de cada estado. La mayoría sigue reglas similares a las del Código Civil Federal, pero la numeración de los artículos puede cambiar. Antes de firmar, revisa el código de tu entidad o consulta a un notario.

Requisitos para que la promesa sea válida

El artículo 2246 del Código Civil Federal exige tres requisitos:

1. Constar por escrito. Una promesa verbal no es válida.
2. Contener los elementos característicos del contrato definitivo. En una compraventa, eso significa identificar con claridad el inmueble y fijar el precio.
3. Limitarse a cierto tiempo. La promesa debe tener un plazo o una fecha para firmar el contrato definitivo; no puede quedar abierta de forma indefinida.

Qué debe contener una promesa de compraventa de inmueble

Además de esos tres requisitos, una promesa bien hecha suele incluir:

• Las partes: nombre, identificación y domicilio del promitente vendedor y del promitente comprador.
• El inmueble: ubicación, medidas, colindancias y antecedentes de propiedad, con los datos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• El precio y la forma de pago: el precio total, el anticipo o enganche que se entrega y cómo se pagará el resto, por ejemplo con un crédito hipotecario.
• El plazo y el procedimiento para firmar la escritura: la fecha o el plazo, y ante qué notario se formalizará.
• La pena convencional: lo que paga la parte que incumpla. Si se pacta una pena, no se pueden reclamar además daños y perjuicios (artículo 1840), y la pena no puede exceder el valor de la obligación principal (artículo 1843).
• Qué pasa con el anticipo si la compraventa no se concreta, y en qué plazo se devuelve.
• Quién paga los gastos de escrituración, impuestos y avalúo. Revisa cuánto cuesta escriturar una casa y quién paga cada concepto.

Diferencia entre promesa de compraventa y compraventa

Además, la venta de un inmueble no produce efectos contra terceros sino hasta que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (artículo 2322).

Hay una excepción en la forma: el Código Civil Federal permite vender inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda de 365 veces el salario mínimo diario en documento privado firmado ante dos testigos, con firmas ratificadas ante notario, juez o el Registro Público (artículo 2317). Para el resto, la venta se hace en escritura pública.

Qué pasa si una de las partes no cumple

Si el promitente se niega a firmar los documentos del contrato definitivo, el juez los firmará en su rebeldía (artículo 2247). Es decir, la parte que cumplió puede pedir judicialmente que se formalice la compraventa.

La excepción: si el inmueble ya pasó a la propiedad de un tercero de buena fe a título oneroso (por ejemplo, porque se lo vendieron), la promesa queda sin efecto y quien la incumplió responde de todos los daños y perjuicios que causó a la otra parte.

Si la promesa tiene pena convencional, quien cumplió puede exigir el cumplimiento o el pago de la pena, pero no ambos, salvo que la pena se haya pactado por el simple retraso (artículo 1846).

Por eso conviene que la promesa defina con claridad la pena convencional y las reglas de devolución del anticipo.

Si compras vivienda a una desarrolladora o inmobiliaria

Cuando quien vende es un proveedor, es decir, una desarrolladora, constructora, inmobiliaria o asesor que vende vivienda de forma habitual, la promesa también debe cumplir la NOM-247-SE-2021:

• Debe usarse un contrato de adhesión de promesa registrado ante PROFECO (numeral 6.1).
• Además de lo que exige el Código Civil Federal y del contenido general de los contratos de la NOM (numeral 6), debe contener:
  • la manifestación de que solo genera obligaciones de hacer;
  • la fecha de firma del contrato definitivo;
  • el procedimiento para firmarlo y las consecuencias de no hacerlo.
• Por cada anticipo, el proveedor debe darte un comprobante y explicarte antes cómo se abonará al precio y cómo pedir su devolución (numeral 4.4).

Si el contrato que te dan no tiene número de registro ante PROFECO, revisa nuestra guía del contrato de adhesión PROFECO para saber cómo comprobarlo.

Si vendes vivienda de forma habitual, ten en cuenta que la Ley Antilavado también aplica: debes integrar el expediente de identificación del comprador antes o durante el acto u operación, lo que puede incluir la firma de la promesa. Puedes revisarlo en esta guía sobre el desarrollo inmobiliario y la Ley Antilavado.

Lista de verificación antes de firmar

• La promesa está por escrito y firmada por ambas partes.
• Identifica el inmueble con sus datos de registro y fija el precio.
• Tiene una fecha o un plazo concreto para firmar la escritura.
• Dice qué pasa con el anticipo si la compraventa no se concreta.
• La pena convencional es clara y no excede el valor de la obligación.
• Revisaste que el vendedor sea el propietario y que el inmueble no tenga gravámenes.
• Si le compras a una desarrolladora o inmobiliaria, el contrato tiene número de registro ante PROFECO.

Cuando encuentres el inmueble indicado, compara opciones entre las propiedades en venta y renta de Inmuebles Cloud.