Contrato de arrendamiento de local comercial: qué incluir y qué pedir

Rentar un local no es lo mismo que rentar una casa: el inquilino va a tener un negocio ahí, hay más dinero en juego y los impuestos cambian. Un buen contrato de arrendamiento de local comercial te evita la mayoría de los problemas. Aquí te decimos qué debe incluir, qué papeles pedirle al inquilino y qué cambia cuando la renta es alta.

Contrato de arrendamiento de local comercial: hazlo siempre por escrito

Aunque sea con un conocido, el contrato tiene que ir por escrito. El Código Civil Federal lo pide así (artículo 2406) y, si no lo haces, la falta se le carga a ti como arrendador. Cada estado tiene su propio código civil, pero la regla general es la misma: sin contrato firmado, cualquier diferencia termina en tu palabra contra la del inquilino.

Qué debe incluir el contrato

• Quiénes firman: tus datos como arrendador y los del inquilino. Si el inquilino es una empresa, el nombre de la empresa y de quien firma por ella, con su poder.
• El local: dirección, metros, número interior y lo que se entrega con él (baños, bodega, estacionamiento, instalaciones).
• Para qué se va a usar: el giro del negocio. Así evitas que abran algo que no te conviene o que no permite el uso de suelo de la zona.
• La renta: cuánto, qué día se paga, por qué medio y cómo y cuándo va a subir.
• El depósito en garantía: cuánto es y en qué casos se devuelve.
• El plazo: fecha de inicio y de fin. Para locales comerciales, el Código Civil Federal pone un máximo de 20 años (artículo 2398); revisa el código de tu estado, que puede ser distinto.
• Mantenimiento y reparaciones: qué te toca a ti y qué al inquilino.
• Servicios: quién paga luz, agua, gas, internet y cuotas de mantenimiento o de la plaza.
• Adecuaciones: si el inquilino puede hacer cambios al local, si necesita tu permiso por escrito y qué pasa con ellos al irse.
• Subarrendar: el inquilino no puede rentarle el local a otro sin tu consentimiento (artículo 2480 del Código Civil Federal); si lo hace, responde junto con el subarrendatario por los daños. Mejor déjalo claro en el contrato; en nuestra guía de subarrendamiento te dejamos una cláusula de ejemplo.
• Garantía: fiador, aval o póliza jurídica (un servicio que investiga al inquilino y cubre el juicio si deja de pagar).
• Cómo se termina: causas para cancelar el contrato, aviso previo para desocupar y en qué estado se entrega el local.

Ojo con la renovación: si el contrato vence y el inquilino se queda sin que te opongas, la renta sigue por tiempo indefinido (artículo 2487). Lo puedes terminar avisándole por escrito con anticipación (15 días en el Código Civil Federal, para inmuebles urbanos), pero mientras tanto tu fiador ya no responde, salvo que el contrato diga lo contrario. Mejor firma uno nuevo o deja claro que no se renueva.

Qué papeles pedirle al inquilino

Si es persona física:

• Identificación oficial vigente.
• Constancia de situación fiscal (RFC).
• Comprobante de domicilio.
• Comprobantes de ingresos o estados de cuenta.
• Referencias personales o comerciales.

Si es una empresa:

• Acta constitutiva y poder de quien firma.
• Identificación del representante.
• Constancia de situación fiscal de la empresa.
• Estados de cuenta o estados financieros recientes.

También pregúntale a qué se va a dedicar el negocio: te sirve para el contrato y para saber si el giro es compatible con el local.

Si la renta es alta: lo que casi nadie te dice

Cuando la renta mensual de un local es alta, la Ley Antilavado le pone obligaciones a quien da el inmueble en renta (normalmente el dueño):

Ojo con estos detalles que casi nadie conoce:

• Cuenta la renta mensual, no el pago. Si cobras varios meses juntos (por trimestre, semestre o año), divide el pago entre los meses que cubre para saber en qué renglón caes. Un pago trimestral de $450,000 equivale a $150,000 al mes.
• Las rentas se van sumando, pero solo las grandes. Como lo ha explicado el SAT, las rentas que ya pasan de $188,282.55 al mes se suman en periodos de seis meses, y si la suma llega a $376,565.10 tienes que avisar en ese momento, sin esperar a que terminen los seis meses. Con una renta de $190,000 al mes, eso pasa desde el segundo mes. Las rentas chicas no se juntan para llegar al umbral.
• Cuenta el día en que te pagan. Si la renta de enero llega en febrero, el aviso vence el 17 de marzo. Y puedes presentarlo antes, en cuanto cobras.
• Identifica antes de firmar. Si tu renta entra en estos montos, arma el expediente antes de firmar y de recibir el primer pago, no después. El SAT ha explicado que no basta una copia borrosa que te manda un conocido: el inquilino, o quien firme por la empresa, tiene que identificarse contigo con documentos oficiales legibles.
• Pregunta quién va a operar el local. Si firma una persona pero el negocio es de otra, tienes que saber quién es. Si rentas a una persona, basta con que te firme una declaración de si actúa por alguien más; si rentas a una empresa, tienes que identificar a quien tenga más del 25 % de ella.
• Efectivo: si la renta de un mes, ya con IVA, llega a $376,565.10, no puedes recibir nada de ella en efectivo, ni aunque el inquilino lo deposite en efectivo en tu cuenta. Aquí el IVA sí cuenta. Aquí hay una guía sobre las restricciones al pago en efectivo.

Esos montos equivalen a 1,605 y 3,210 veces la UMA, el valor que usa el gobierno para fijar multas y montos ($117.31 diarios en 2026). Si le rentas a una empresa de tu mismo grupo y te paga todo por banco, no presentas aviso, pero sí el informe mensual. ¿El local es de varios dueños? A partir del 30 de noviembre de 2026, cada uno cumple por su cuenta, y para saber si llegan a los montos se toma la renta completa, no la parte de cada quien. Y si te diste de alta en el portal antilavado pero tu renta nunca llega a esos montos, el SAT ha dicho que puedes darte de baja.

No avisar sale caro. La multa mínima por un aviso que nunca se presentó pasa del millón de pesos. Si te atrasaste, el SAT ha explicado que, si te pones al corriente en todo antes de que te visiten, la primera vez no te multa. Y ten tus reglas por escrito: la visita se hace con quien esté en el local en ese momento, sin cita previa, así que quien te ayuda con contratos y cobros debe saber dónde están los expedientes.

La mayoría de las rentas de vivienda no llegan a estos montos, pero un local en una plaza, una oficina corporativa o una nave industrial sí pueden.

Impuestos: lo que cambia con un local

• IVA: la renta de un local comercial paga 16 % de IVA. La de una casa habitación no lo paga, salvo que la rentes amueblada (artículo 20 de la Ley del IVA).
• Factura: tienes que emitirle a tu inquilino un comprobante fiscal por cada pago.
• Si tú rentas como persona física y tu inquilino es una empresa, al pagarte te retiene una parte del ISR (10 %, o 1.25 % si estás en el Régimen Simplificado de Confianza) y una parte del IVA, y esa retención debe quedar en tu factura o en un comprobante que te dé la empresa (artículos 116 y 113-J de la Ley del ISR y 1o.-A de la Ley del IVA). Si tú también eres empresa, no hay retención.

Si no estás seguro de cómo declarar, consúltalo con tu contador antes de firmar.

Errores comunes al rentar un local

• No poner el giro en el contrato y descubrir después que el negocio no tiene permiso para operar ahí.
• Recibir la renta en efectivo sin recibo ni factura.
• Dejar que el contrato venza sin firmar uno nuevo: la renta sigue, pero tu garantía ya no te cubre.
• No pedir garantía porque "se ve buena persona".
• Aceptar adecuaciones de palabra que luego nadie quiere quitar.

¿Tienes un local, oficina o bodega disponible? Publícalo gratis en Inmuebles Cloud y recibe a los interesados en tu WhatsApp. Si rentas varios, en el CRM inmobiliario gratuito puedes llevar a cada interesado por etapas hasta firmar.