NOM-247-SE-2021: qué exige a desarrolladoras, inmobiliarias y asesores

La NOM-247-SE-2021 es la Norma Oficial Mexicana que fija qué información debe darte quien vende vivienda, cómo debe ser su publicidad y qué debe contener el contrato. La publicó la Secretaría de Economía en el Diario Oficial de la Federación el 22 de marzo de 2022, y la verifica la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO). En esta guía la resumimos con base en el texto oficial, para compradores, asesores, inmobiliarias y desarrolladoras.

Qué es la NOM-247-SE-2021

Su nombre completo es NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales-Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados. Su finalidad, según el numeral 1, es garantizar la protección efectiva de los derechos de quienes compran vivienda.

Algunos datos básicos:

• Publicación: DOF del 22 de marzo de 2022.
• Entrada en vigor: 180 días naturales después de su publicación (transitorio primero), es decir, en septiembre de 2022.
• Quién la emite: la Secretaría de Economía, que además vigila su cumplimiento.
• Quién verifica y sanciona: la PROFECO, conforme a la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) y demás ordenamientos aplicables.
• Carácter: es de observancia general y obligatoria para quienes comercializan vivienda al público (numeral 1).
• Alcance: viviendas y también terrenos destinados a casa habitación (numeral 4.10).

No la confundas con la NOM-247-SSA1-2008. Muchas búsquedas de "NOM 247" se refieren a esa otra norma, que regula cereales, harinas y sus productos. No tiene relación con la vivienda.

A quién aplica la NOM-247

La norma aplica a los proveedores que comercializan al público vivienda en México: fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación. Eso incluye a desarrolladoras, inmobiliarias y asesores inmobiliarios.

La definición de proveedor (numeral 3.36) es clave: es quien habitual o periódicamente ofrece o vende viviendas o terrenos para casa habitación. Por eso, en principio, una persona que vende su propia casa una sola vez no es "proveedor" para efectos de la norma, aunque sí puede quedar obligada si lo hace de forma habitual. El promotor que trabaja para un proveedor también es considerado proveedor, y lo que ofrece se entiende autorizado por la empresa (numerales 3.35 y 5.5).

Qué información debe darle el proveedor al comprador

Antes de la venta, el proveedor debe poner a disposición del consumidor, entre otros datos (numeral 5):

1. Nombre comercial, razón social y datos de contacto.
2. Documentos que acrediten la propiedad del inmueble o su derecho a venderlo, y los gravámenes que tenga.
3. Precio de contado. En operaciones a crédito, la aclaración de que el precio total depende de los conceptos de crédito y gastos notariales.
4. Métodos de pago disponibles por unidad, incluyendo si acepta crédito INFONAVIT, FOVISSSTE o bancario.
5. Licencias, permisos y autorizaciones de las autoridades.
6. Especificaciones del inmueble: ubicación, colindancias, medidas, instalaciones, acabados y sistema constructivo.
7. Medios para presentar quejas y sus horarios.
8. Número de registro ante PROFECO del contrato de adhesión.
9. Aviso de privacidad.

Además, debe informar el estado legal de la propiedad y la existencia de cualquier gravamen o adeudo (numeral 5.4), y avisar por escrito, antes de firmar, los honorarios, comisiones o gastos adicionales que fijen terceros (numeral 5.6). También debe poner a disposición el Programa Interno de Protección Civil (numeral 5.6.3) y los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones, o un dictamen estructural (numeral 5.6.4).

Reglas de publicidad de la NOM-247

La información y la publicidad deben ser veraces, comprobables y claras, y no pueden inducir a error o confusión (numerales 5.1 y 5.2). En la práctica, esto significa:

• No prometer lo que el inmueble no tiene: materiales, acabados, dimensiones o servicios que no se puedan comprobar.
• Evitar términos categóricos o superlativos que confundan sobre las características del inmueble. Si se cita un estudio o una prueba, debe poder comprobarse.
• No sugerir avales o certificaciones de asociaciones sin la documentación que los respalde.
• Incluir siempre el nombre, domicilio, teléfono y dirección electrónica del proveedor en la publicidad.
• Usar las marcas de INFONAVIT, FOVISSSTE u otros organismos de vivienda solo con su autorización expresa o conforme a las reglas generales que emitan (numeral 11.2). Su uso no significa que respalden el desarrollo.

Lo más importante: lo que se anuncia obliga. Si la publicidad no es veraz, el proveedor debe cumplir lo ofrecido y, si no es posible, el comprador puede pedir una bonificación o compensación (numeral 5). El proveedor debe cumplir los acabados del inmueble muestra, y el comprador puede exigir los acabados anunciados en la información o la publicidad aunque no estén en el contrato (numeral 5.6.6).

Si anuncias en internet o tienes un sitio web

Cuando el proveedor tiene portal de internet, este debe mostrar como mínimo, actualizada y a la vista (numeral 4.2):

• precios totales de contado y características de cada tipo de inmueble;
• la leyenda sobre el precio total en operaciones de crédito;
• dirección física y electrónica para quejas, con horarios;
• el modelo de contrato de adhesión registrado ante PROFECO;
• formas y planes de pago;
• si el proveedor financia: tasa de interés, costo anual total, comisiones y seguros;
• el aviso de privacidad.

Si publicas en redes sociales, revisa también cómo usar las redes sociales para atraer clientes inmobiliarios sin perder de vista estas reglas.

El contrato de adhesión registrado ante PROFECO

Todo contrato que el proveedor use con el comprador debe estar registrado ante PROFECO y disponible para consulta antes de la firma (numeral 6). La norma contempla cinco esquemas: promesa de compraventa, preventa, compraventa de vivienda, compraventa de terrenos e intermediación. Para saber cómo se registra y cómo comprobar que un contrato esté registrado, consulta nuestra guía del contrato de adhesión PROFECO.

Entre los elementos mínimos del contrato de compraventa están:

• precio en moneda nacional y el monto entregado como anticipo;
• descripción del inmueble y sus accesorios;
• una pena convencional recíproca y equivalente para ambas partes;
• condiciones y fecha de entrega; el retraso da lugar a la pena convencional o al reclamo de daños y perjuicios;
• términos de la garantía y cómo hacerla efectiva;
• los gastos de escrituración, impuestos y avalúo que no forman parte del precio (te explicamos los gastos de escrituración con un ejemplo);
• el derecho a cancelar el contrato dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma, con devolución de lo pagado en un plazo de 5 a 15 días hábiles contados desde que se notifica por escrito la cancelación al proveedor (con la deducción de gastos operativos comprobables, si se pactó);
• la fecha y el número de registro ante PROFECO.

El contrato debe estar en español, con letra de al menos 3 mm o 10 puntos, y el proveedor debe entregar un original firmado con sus anexos. Tampoco puede incluir cláusulas que permitan cambiar las condiciones de forma unilateral (salvo que beneficien al comprador), cobrar cargos adicionales a los pactados o condicionar la venta a contratar otro servicio (salvo los requisitos de los organismos de vivienda) (numeral 6.6).

Anticipos, enganches y preventas

• Anticipo: el proveedor debe dar un comprobante y explicar, antes de recibirlo, cómo se abonará al precio y cómo pedir su devolución (numeral 4.4). La devolución se hace por el mismo medio y en las mismas exhibiciones del pago, salvo que se acuerde otra forma. Es sin penalización si se pide dentro del plazo convenido; fuera de él aplican las penalizaciones que haya fijado el proveedor.
• Enganche: forma parte del precio y, si el contrato se rescinde por causa del proveedor, debe devolverse (numeral 4.5). No se considera causa del proveedor que al comprador no le aprueben el crédito.
• Preventa: el precio y las características deben estar a la vista, y el proveedor debe exhibir el proyecto ejecutivo y la maqueta (numerales 4.6 y 5.3). Si el proyecto cambia durante la obra, el comprador decide por escrito si continúa o pide la devolución (numerales 4.4 y 4.5). Te lo explicamos paso a paso en nuestra guía de preventa de departamentos.

Garantías mínimas y bonificaciones

La NOM-247 fija plazos mínimos de garantía, irrenunciables, que se cuentan desde la entrega real del inmueble (numeral 7.1):

Durante la garantía, el proveedor debe reparar sin costo los defectos, y el tiempo de reparación no cuenta dentro del plazo. Si los defectos persisten después de hacer valer la garantía, el proveedor debe dar una bonificación (numerales 7.3 y 10):

• Falla grave (afecta la estructura o las instalaciones y compromete el uso pleno o la seguridad del inmueble, o impide usarlo conforme a su destino): 20 % del precio señalado en el contrato.
• Falla leve: 5 % sobre el valor de la reparación.

Si la falla grave es de imposible reparación, el proveedor puede optar por sustituir el inmueble. Si decide repararla y no la corrige, el comprador puede pedir la sustitución o la rescisión del contrato con devolución de lo pagado más los intereses que correspondan (numeral 7.4).

La carta de derechos del consumidor

El proveedor debe entregar al comprador una carta de derechos, en papel o en formato electrónico (numeral 4.8 y Apéndice A). Incluye 14 derechos, entre ellos:

• recibir información y publicidad veraz y actualizada;
• no hacer pagos hasta que la relación conste por escrito, salvo anticipos y gastos operativos;
• firmar un contrato con el modelo registrado ante PROFECO y recibir una copia;
• recibir el inmueble en el plazo y las condiciones pactadas;
• ejercer las garantías y recibir bonificaciones cuando correspondan;
• recibir un trato sin discriminación;
• elegir libremente al notario para la escrituración.

Sobre este último punto, si la compra es con crédito hipotecario, el comprador elige, a propuesta del proveedor, un notario registrado en el padrón del organismo de vivienda o de la institución que otorga el crédito (numeral 9.1).

Quién vigila la NOM-247 y qué pasa si no se cumple

La Secretaría de Economía vigila el cumplimiento de la norma y la PROFECO verifica y sanciona su incumplimiento conforme a la ley aplicable, incluida la LFPC (numerales 5 y 13). Además de las sanciones, el proveedor queda obligado a cumplir lo que ofreció y, en su caso, a bonificar al comprador.

Un punto que suele confundirse: el dictamen de cumplimiento que emiten las unidades de inspección es voluntario (numeral 12.5.1). Sirve para demostrar que cumples, pero no es requisito para vender, y no sustituye las facultades de verificación de la autoridad.

Lista de verificación para asesores y desarrolladoras

• Contrato de adhesión registrado ante PROFECO, con su número visible.
• Carta de derechos lista para entregar.
• Canales de quejas gratuitos y un domicilio para notificaciones.
• Publicidad con nombre, domicilio, teléfono y correo, sin superlativos ni promesas que no puedas comprobar.
• Precios de contado, formas de pago y créditos aceptados por cada unidad.
• Documentos de propiedad, licencias, permisos y programa de protección civil disponibles.
• Planos o dictamen estructural.
• Comprobante por cada anticipo y reglas claras de devolución.
• Póliza de garantía con plazos mínimos de 5, 3 y 1 años.
• Credencial para cada promotor, con vigencia y teléfono de quejas.
• Autorización expresa (o reglas generales aplicables) si usas marcas de INFONAVIT o FOVISSSTE.
• Aviso de privacidad publicado.

Si además buscas vender más rápido, combina esta lista con estas 10 estrategias para vender casas.

La NOM-247 y la Ley Antilavado: dos obligaciones distintas

Cumplir la NOM-247 no cubre otras obligaciones del sector. La construcción o desarrollo de inmuebles y la intermediación en su compraventa son actividades vulnerables conforme al artículo 17, fracción V, de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), y la recepción de recursos para desarrollo inmobiliario lo es conforme a la fracción V Bis. Eso implica identificar a los clientes y presentar avisos ante el SAT cuando la operación iguala o supera el umbral de aviso.

Son dos autoridades y dos objetivos distintos: la NOM-247 protege al consumidor ante PROFECO, y la Ley Antilavado previene el lavado de dinero ante el SAT y la UIF. Si quieres saber qué te exige la segunda, consulta esta guía sobre la compraventa de inmuebles y la Ley Antilavado. Si eres asesor y quieres ver las dos obligaciones lado a lado, revisa nuestra guía de las obligaciones del asesor inmobiliario.

Cuando tengas tu documentación en orden, publica tus propiedades en venta y renta con información completa y verificable.