Contrato de adhesión PROFECO: qué es, cómo registrarlo y consultarlo

Un contrato de adhesión PROFECO es el contrato que redacta el proveedor con condiciones iguales para todos sus clientes y que, en ciertos giros, debe registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor antes de usarse. En la venta de vivienda, la NOM-247-SE-2021 obliga a registrar estos contratos ante PROFECO. En esta guía te explicamos qué es, cuándo debe registrarse, cómo se tramita y cómo consultar si el contrato que te dan es válido.

Qué es un contrato de adhesión PROFECO

La Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) lo define en su artículo 85: es el documento elaborado unilateralmente por el proveedor para establecer, en formatos uniformes, los términos y condiciones de la venta de un producto o la prestación de un servicio. El consumidor no negocia las cláusulas: las acepta o no firma.

Para ser válido en México, todo contrato de adhesión debe:

• estar escrito en español;
• tener letra legible a simple vista, con tamaño y tipo uniformes;
• no imponer prestaciones desproporcionadas, obligaciones inequitativas o abusivas, ni cláusulas que violen la ley.

Cuándo es obligatorio registrarlo ante PROFECO

No todos los contratos de adhesión se registran. El artículo 86 de la LFPC dice que la Secretaría de Economía, mediante normas oficiales mexicanas, puede sujetar a registro previo los contratos que impliquen o puedan implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o abusivas, o altas probabilidades de incumplimiento.

En el sector inmobiliario, esa norma es la NOM-247-SE-2021. Su numeral 6 obliga a registrar ante PROFECO los contratos que usen los proveedores, incluidos los fideicomisos, los servicios inmobiliarios y cualquier otro acuerdo con el consumidor sobre la comercialización del inmueble. Para los siguientes cinco esquemas, la NOM fija además reglas propias:

1. Promesa o contrato preparatorio de compraventa de casa habitación.
2. Preventa de casa habitación.
3. Compraventa de casa habitación.
4. Compraventa de terrenos destinados a casa habitación.
5. Intermediación para la compraventa de casa habitación. Si eres asesor, revisa también tus obligaciones del asesor inmobiliario ante PROFECO y el SAT.

Los actos previos a la compraventa sin denominación específica también deben registrarse (numeral 6.2).

La obligación es para los proveedores: fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervienen, de forma habitual o periódica, en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación. Esto puede incluir a inmobiliarias y asesores.

Si tu contrato no está entre los obligatorios, puedes inscribirlo de forma voluntaria, siempre que PROFECO considere que no lesiona a los consumidores y se apega a la ley (artículo 88 de la LFPC).

Qué debe contener un contrato de adhesión registrado

Todo contrato sujeto a registro debe incluir dos elementos (artículo 86 de la LFPC):

• una cláusula que reconozca la competencia de PROFECO, en la vía administrativa, para resolver controversias sobre su interpretación o cumplimiento;
• el número de registro que otorgó PROFECO.

En la compraventa de vivienda, la NOM-247 agrega una lista de elementos mínimos. Entre ellos:

• precio en moneda nacional y monto entregado como anticipo;
• descripción del inmueble y sus accesorios;
• pena convencional recíproca y equivalente para ambas partes;
• condiciones y fecha de entrega;
• términos de la garantía;
• gastos de escrituración, impuestos y avalúo que no forman parte del precio;
• el derecho del comprador a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma.

La lista completa y explicada está en nuestra guía de la NOM-247.

Cláusulas que no son válidas

El artículo 90 de la LFPC establece que no son válidas y se tienen por no puestas, y además PROFECO no las inscribe, las cláusulas que:

1. permitan al proveedor modificar el contrato o sustraerse de sus obligaciones de forma unilateral;
2. liberen al proveedor de su responsabilidad civil, salvo que el consumidor incumpla;
3. trasladen esa responsabilidad al consumidor o a un tercero ajeno al contrato;
4. fijen plazos de prescripción menores a los legales;
5. exijan formalidades especiales para poder demandar al proveedor;
6. obliguen al consumidor a renunciar a la protección de la ley o lo sometan a tribunales extranjeros.

Si después del registro se detecta que un contrato contiene cláusulas contrarias a la LFPC o a las normas oficiales mexicanas, PROFECO, de oficio o a petición de cualquier interesado, procederá a cancelar el registro conforme al procedimiento del artículo 123 (artículo 90 Bis).

Cómo registrar un contrato de adhesión ante PROFECO

El trámite se presenta antes de usar el contrato. PROFECO se limita a verificar que el modelo se ajuste a la norma oficial y a la ley (artículo 87 de la LFPC).

Dónde se tramita

Se puede hacer en línea en el Registro de Contratos de Adhesión en Línea (RCAL), la plataforma de PROFECO para que los proveedores registren sus contratos y los consumidores verifiquen que estén registrados. Un acuerdo publicado en el DOF el 5 de junio de 2025, vigente desde el día hábil siguiente, unificó en un formato único las solicitudes de registro, modificación, baja y aviso de adopción de modelo, tanto obligatorio como voluntario.

Documentos que se piden

Para darte de alta como proveedor en el RCAL se solicita:

• identificación oficial vigente;
• constancia de situación fiscal, con antigüedad no mayor a 3 meses;
• comprobante de domicilio, con antigüedad no mayor a 3 meses;
• acta constitutiva, si es persona moral;
• poder notarial del representante legal, si aplica;
• el contrato o los contratos a registrar, en PDF.

El registro, la modificación y el aviso de adopción tienen costo: el acuerdo de 2025 exige el recibo de pago. La baja no lo requiere. Consulta el monto vigente directamente con PROFECO antes de iniciar.

Plazo de respuesta

PROFECO debe resolver dentro de los 30 días hábiles siguientes a la presentación. Si no responde en ese plazo, el modelo se entiende aprobado y PROFECO debe registrarlo; la solicitud sirve como prueba de inscripción (artículo 87 de la LFPC).

Si PROFECO ya publicó un modelo

PROFECO puede publicar en el DOF modelos de contrato para que los proveedores los usen (artículo 87 Bis). En ese caso basta con dar aviso de adopción. Pero si cambias el modelo o le agregas cláusulas, debes solicitar el registro conforme al artículo 87 (artículo 87 Ter); si no lo haces, esos cambios se tienen por no puestos (artículo 87 Bis).

Si cambias tu contrato

Cualquier modificación a las obligaciones o condiciones de un contrato registrado requiere solicitar la modificación del registro ante PROFECO, con el mismo procedimiento (artículo 87).

Cómo consultar si un contrato está registrado

Si vas a comprar vivienda, revisa que el contrato tenga su número de registro ante PROFECO y verifícalo en el RCAL, que permite a los consumidores comprobar que el contrato esté debidamente registrado. La NOM-247 también obliga al proveedor a tener el modelo de contrato registrado a tu disposición antes de la firma y, si tiene sitio web, a publicarlo ahí.

Qué pasa si el contrato no está registrado o no coincide

• Sin registro: los contratos que deben registrarse y no se registran, o cuyo registro fue negado, no producen efectos contra el consumidor (artículo 87 de la LFPC).
• Texto distinto al registrado: cualquier diferencia entre el contrato registrado y el que se usa en perjuicio del consumidor se tiene por no puesta (artículo 86 Quáter).
• Multas: no cumplir el artículo 87 se sanciona conforme al artículo 128 de la LFPC, con multa de $1,093.02 a $4,274,960.73 según el texto vigente de la ley (montos actualizados en el DOF del 23 de diciembre de 2025). Usar un contrato que no corresponda fielmente con el modelo registrado se sanciona en términos del artículo 128 Ter, que regula los casos particularmente graves.

Lista de verificación para inmobiliarias y desarrolladoras

• Identifica qué esquemas usas: promesa, preventa, compraventa, terrenos o intermediación.
• Registra cada modelo en el RCAL antes de usarlo, o da aviso de adopción si usas un modelo publicado por PROFECO.
• Incluye la cláusula de competencia de PROFECO y el número de registro.
• Revisa que no haya cláusulas del artículo 90.
• Usa siempre el texto registrado, sin cambios; si lo modificas, solicita la modificación del registro.
• Pon el modelo a disposición del comprador antes de la firma y, si tienes sitio web, publícalo ahí.

Cuando tengas tus contratos en orden, publica tus propiedades en venta y renta con información completa. Y si vendes vivienda, revisa también estas 10 estrategias para vender casas.