Escrituración de una casa: proceso, requisitos y cuánto cuesta

La escrituración de una casa es el trámite con el que la compraventa se formaliza ante notario en escritura pública y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Sin esa inscripción, la venta no produce efectos contra terceros. En esta guía te explicamos el proceso paso a paso, los documentos que te piden y cuánto cuesta escriturar una casa, con un ejemplo en Puebla y en la Ciudad de México.

Qué es la escrituración de una casa

Escriturar es dejar constancia de la compraventa en una escritura pública otorgada ante notario y después inscribirla en el Registro Público de la Propiedad de la entidad donde está el inmueble.

• La escritura da forma legal a la compraventa. En el Código Civil Federal, que sirve de referencia, la venta de un inmueble con valor de avalúo mayor a 365 veces el salario mínimo diario debe hacerse en escritura pública (artículo 2320); los de menor valor pueden formalizarse en documento privado firmado ante dos testigos, con firmas ratificadas ante notario, juez o el Registro Público (artículo 2317). En Puebla la regla es más estricta: la venta de cualquier inmueble, sin importar su valor, se otorga en escritura pública (artículo 2182 del Código Civil del Estado).
• La inscripción protege tu compra frente a terceros: la venta de bienes raíces no produce efectos contra terceros sino hasta que se inscribe en el Registro Público (artículo 2322 del Código Civil Federal).

Cada estado tiene su propio código civil y sus propias leyes fiscales, así que los costos y algunos requisitos cambian según dónde esté la casa.

Proceso de escrituración paso a paso

1. Elige al notario. Si le compras a una desarrolladora o inmobiliaria, la NOM-247-SE-2021 reconoce tu derecho a elegirlo; con crédito hipotecario lo eliges, a propuesta del vendedor, entre los notarios del padrón del organismo o banco que te presta (numeral 9.1). En una compra entre particulares con crédito, también se elige del padrón de quien te presta. En Infonavit, al inscribir tu crédito se te presenta un listado de notarios disponibles; si compras vivienda nueva en un desarrollo, Infonavit indica que la constructora se encarga del avalúo y de elegir al notario.
2. Reúne los documentos del vendedor, del comprador y del inmueble (ve la lista en la siguiente sección).
3. Se hace el avalúo. Sirve para calcular los impuestos y, si hay crédito, para respaldar el préstamo. En un crédito bancario, el avalúo lo hace un perito valuador autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal, y tú puedes escogerlo de la lista que te presente el banco (artículo 7 de la ley federal de transparencia en los créditos para vivienda).
4. El notario revisa la situación legal del inmueble. Pide al Registro Público el certificado de libertad o de existencia de gravámenes y presenta un aviso preventivo de la operación. También comprueba que el predial y las demás contribuciones estén al corriente.
5. El notario calcula los impuestos: el impuesto sobre adquisición de inmuebles que paga el comprador y, si corresponde, el ISR que paga el vendedor.
6. Se firma la escritura ante el notario.
7. El notario paga los impuestos. En Puebla y en la Ciudad de México entera el impuesto sobre adquisición dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma (artículos 190 y 35 del Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla; artículo 121 del Código Fiscal de la CDMX). El ISR del vendedor se entera dentro de los 15 días siguientes a la firma (artículo 126 de la Ley del ISR).
8. Se inscribe la escritura en el Registro Público. En Puebla, el Instituto Registral y Catastral indica un tiempo de atención de 10 días hábiles para la inscripción.
9. Recibes tu escritura inscrita (el testimonio), que es el documento que acredita que la casa es tuya.

Requisitos para escriturar una casa

El notario puede pedirte documentos adicionales según tu caso, por ejemplo si la casa viene de una herencia o si compras con crédito. Aquí te explicamos qué papeles te piden y por qué.

Gastos de escrituración: cuánto cuesta escriturar una casa

No existe un porcentaje único. El costo se forma con varios conceptos, cada uno con su propia tarifa:

En la mayoría de los casos, lo que más pesa es el impuesto sobre adquisición de inmuebles, y es también lo que más cambia entre una ciudad y otra.

Ejemplo: casa de $2.5 millones pagada de contado

Supongamos una casa de $2,500,000 en la que el precio es el valor más alto de los tres que sirven de base al impuesto, sin crédito y sin descuentos.

En el municipio de Puebla:

A eso se suman los honorarios del notario y el avalúo. El arancel de notarios de Puebla fija los honorarios en UMA según el valor de la operación; pide al notario el cálculo por escrito antes de firmar.

En el municipio de Puebla, el impuesto sobre adquisición es de 0 % hasta $500,000 y de 1.8 % sobre el valor total entre $500,000.01 y $3,000,000. Para inmuebles de más de $3,000,000, la Ley de Ingresos 2026 fija 3 %; confírmalo con el notario.

En la Ciudad de México:

En la Ciudad de México el impuesto se calcula con una tarifa progresiva: para un valor de $2,500,000 corresponde una cuota fija de $68,983.09 más 5.702 % sobre lo que excede de $1,487,864.16. A eso se suman el IVA de los honorarios, el avalúo, las anotaciones preventivas y los conceptos adicionales que fija el propio arancel, como el cálculo y la liquidación de los impuestos.

Solo en impuestos y derechos, la misma casa paga en la Ciudad de México unas tres veces lo que paga en el municipio de Puebla ($152,642 contra $51,310), sin contar honorarios. Por eso desconfía de los porcentajes generales: pide siempre el desglose al notario.

¿Quién paga los gastos de escrituración?

La respuesta corta: depende de lo que pacten, pero la ley parte de una regla.

• Gastos de escritura y registro: el Código Civil Federal dice que los contratantes los pagan por mitad, salvo convenio en contrario (artículo 2263). El Código Civil de Puebla dice lo mismo (artículo 2183). Si acuerdan que los pague solo una de las partes, déjenlo por escrito en el contrato.
• Impuesto sobre adquisición: lo paga el comprador, porque la ley lo impone a quien adquiere el inmueble (artículo 112 del Código Fiscal de la CDMX; artículo 186 del Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla).
• ISR por la venta: lo paga el vendedor, y el notario lo calcula y lo entera. Si vende su casa habitación, no paga ISR por la parte del precio que no exceda de 700,000 UDIS, siempre que no haya usado esta exención en los tres años anteriores y la venta se formalice ante notario (artículo 93, fracción XIX, inciso a, de la Ley del ISR).

Revisa también el código civil del estado donde está la casa: cada entidad tiene el suyo.

Si compras con crédito Infonavit, Fovissste o bancario

• Infonavit: en Crédito Infonavit y Cofinavit, si ganas hasta $9,985.43 al mes, no se te cobran los gastos de titulación. El notario que elegiste para formalizar tu crédito calcula, retiene y paga los impuestos y derechos.
• Fovissste: en su crédito tradicional, paga la mitad de los gastos de escrituración del contrato de crédito y la hipoteca, y de su inscripción en el Registro Público. Los gastos de la compraventa corren por tu cuenta (puedes pedir que se carguen al crédito) y el avalúo también lo pagas tú.
• Crédito bancario: el avalúo lo hace un perito autorizado por la Sociedad Hipotecaria Federal que tú escoges de la lista del banco. Además de la compraventa, la escritura incluye la hipoteca, que también genera honorarios y se inscribe por separado en el Registro Público.

Si le compras a una desarrolladora

La NOM-247-SE-2021 obliga a la desarrolladora o inmobiliaria a señalar en el contrato que tendrás que pagar gastos de escrituración, impuestos, avalúo y demás conceptos que no forman parte del precio, y que se pagan directamente al notario, al valuador o a quien otorga el crédito. También reconoce tu derecho a elegir al notario. Si firmas una promesa antes de escriturar, revisa nuestra guía del contrato de promesa de compraventa.

Un punto más: una casa de 8,025 UMA o más ($941,412.75 en 2026) no se puede pagar en efectivo, aunque los billetes se depositen en el banco. Te lo explican en esta guía sobre las restricciones al pago en efectivo. Y si te preguntas si puedes dar el enganche en efectivo, revisa si puedes pagar una casa en efectivo.

Cómo pagar menos al escriturar

• Compara presupuestos de notarios. Los honorarios tienen un arancel, pero conviene pedir el desglose completo por escrito a más de uno.
• Revisa si aplica la exención de ISR si eres el vendedor y es tu casa habitación.
• Infórmate de los programas oficiales. En la Ciudad de México, el Código Fiscal prevé reducciones de 80 % (interés social) y 60 % (popular) en el impuesto sobre adquisición y en los derechos del Registro Público (artículo 293), y reducciones de 60 % a 10 % para vivienda de uso habitacional de hasta $2,417,272 con constancia de la Dirección General de Regularización Territorial (artículo 275 Bis, base de la Jornada Notarial). En el municipio de Puebla, el impuesto es de 0 % para la casa habitación de interés social o popular de hasta $922,969 en las zonas 1.1, 1.2, 2.1 y 2.2, si el comprador no tiene registrados otros predios a su nombre.
• Paga a tiempo. En Puebla, si el impuesto sobre adquisición no se paga dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma, se cobran recargos del 2 % mensual.

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