Comprar en preventa de departamentos puede ahorrarte bastante dinero, pero estás pagando por algo que todavía no existe. Por eso conviene saber qué te tiene que enseñar y entregar la desarrolladora antes de soltar el primer peso. Y si tú eres quien vende en preventa, al final te decimos qué te toca a ti.
Qué es una preventa de departamentos
Es comprar un departamento antes de que esté construido, o mientras se construye, normalmente a un precio más bajo que cuando ya está terminado. Tú das un anticipo y pagos a cuenta; la desarrolladora se compromete a construirlo y entregártelo en una fecha.
La norma que regula la venta de vivienda en México, la NOM-247, le pone reglas específicas a la preventa porque el riesgo para el comprador es mayor.
Ventajas y riesgos de comprar en preventa
Lo bueno:
Normalmente pagas menos que cuando el edificio ya está terminado.
Puedes elegir piso, vista o distribución antes que nadie.
El pago se reparte en mensualidades mientras se construye.
Lo que puede salir mal:
Que la obra se retrase y te entreguen meses después de lo prometido.
Que el departamento cambie respecto a lo que viste en la maqueta.
Que la desarrolladora no tenga los permisos en orden o no termine el proyecto.
Casi todos esos riesgos se reducen revisando bien los puntos que siguen antes de dar tu primer anticipo.
Lo que la desarrolladora tiene que enseñarte
El precio y las características a la vista, de forma clara, durante toda la preventa.
El proyecto completo: el proyecto ejecutivo (los planos y especificaciones completos de la obra) y la maqueta, que debe estar en exhibición desde que empieza a promocionar hasta que te entrega el departamento. Si hay departamento muestra, también.
Los planos y la descripción de tu departamento, con lo que incluye (acabados, estacionamiento, bodega).
Las licencias y permisos de la obra, y los documentos que acreditan que el terreno es suyo o que tiene derecho a venderlo, y si el terreno tiene alguna hipoteca o embargo (salvo el crédito con el que se está construyendo).
Su contrato de preventa, que debe estar registrado ante PROFECO. Revisa cómo comprobarlo en nuestra guía del contrato de adhesión PROFECO.
Si algo de esto no te lo quieren enseñar, tómalo como una señal de alerta.
Lo que te tienen que entregar
Un comprobante por cada anticipo que des.
Que te expliquen antes de pagar cómo se abona ese anticipo al precio, cómo y en qué plazo puedes pedirlo de vuelta y si hay penalización. Pídelo por escrito. Si lo pides dentro del plazo acordado, te lo regresan sin castigo, por el mismo medio en que pagaste, salvo que ellos te ofrezcan otra forma y tú la aceptes.
Una copia del contrato firmado con sus anexos.
La carta de derechos del comprador de vivienda.
Si cambian el proyecto a medio camino
Si cambian el proyecto (metros, acabados o distribución), la norma dice que la desarrolladora tiene que avisarte y que tú decides por escrito si sigues con la compra o pides la devolución de lo que pagaste, además de lo que puedas reclamar conforme a la ley.
Antes de firmar: revisa esto
Que el contrato tenga número de registro ante PROFECO.
Que diga la fecha de entrega y qué pasa si se retrasan.
Que incluya los beneficios que te prometieron (descuentos, acabados, cocina integral). Si no está por escrito, no existe.
Que diga si el terreno o la obra tienen alguna hipoteca o fideicomiso y quién responde por ellos.
Que explique las garantías: al recibir, tienes al menos 5 años en estructura, 3 en impermeabilización y 1 en lo demás.
Que respete tu derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma; solo te pueden descontar gastos operativos comprobables, si se pactaron.
Si en lugar de un contrato de preventa te ofrecen una promesa de compraventa, revisa nuestra guía del contrato de promesa.
¿Vendes en preventa? Esto también te toca a ti
Si eres desarrolladora, constructora que vende o inmobiliaria y vendes departamentos en preventa, además de PROFECO tienes que cumplir con la Ley Antilavado:
Construir o desarrollar inmuebles y venderlos, o ser quien intermedia la venta, de forma habitual o profesional, ya te obliga a identificar a cada comprador y armarle su expediente, aunque la operación sea pequeña. Pide sus papeles desde el apartado, no hasta la escritura; si no te los quiere dar, no puedes hacer la venta: la ley te obliga a abstenerte, y hacerlo no te genera ninguna responsabilidad. Arma el expediente antes de cerrar o mientras cierras, no después: en una revisión se nota por las fechas de los documentos.
Recibir dinero para financiar un desarrollo que se va a vender o rentar (por ejemplo, aportaciones de socios o inversionistas) también está en la lista de actividades que vigila la ley: a quien te da ese dinero también lo tienes que identificar siempre y, desde unos $941 mil, avisar al SAT. Según cómo hayas armado tu proyecto, también te puede tocar. En ese caso, puedes juntar en un solo aviso mensual todas las aportaciones que recibiste para el mismo desarrollo.
Cuando la operación es de unos $941 mil o más en 2026 (o varias del mismo cliente suman eso en seis meses), hay que dar aviso al SAT a más tardar el día 17 del mes siguiente a que el comprador termina de pagar el departamento, no cuando aparta. Si un mismo cliente te compra varios, ve sumando: el mes en que la suma llega a ese monto, avisas; no esperes a que se cumplan los seis meses. Y si el departamento vale eso o más, no puedes recibir ni una parte en efectivo, aunque el comprador lo deposite en el banco.
Aunque todavía no tengas la licencia de construcción, si ya vendes en preventa, ya te tocan el expediente y, en su caso, el aviso. Esperar al permiso no te libra.
Ojo: en la primera venta de un departamento nuevo, si parte del dinero viene de un crédito de un organismo público de vivienda (como Infonavit o Fovissste) o de la banca de desarrollo, y todo el precio se paga por medio del banco, no hay que dar aviso. Pero al comprador sí lo tienes que identificar.
Es fácil pasarlo por alto, y lo mejor es revisarlo antes de que llegue una revisión del SAT. Si quieres el detalle, consulta esta guía sobre el desarrollo inmobiliario y la Ley Antilavado.
Es comprar un departamento antes de que esté construido o mientras se construye, normalmente a un precio más bajo. Das un anticipo y pagos a cuenta, y la desarrolladora se compromete a construirlo y entregártelo en una fecha.
¿Qué me tiene que enseñar la desarrolladora en una preventa?
El precio y las características a la vista, el proyecto ejecutivo y la maqueta, los planos y la descripción del departamento, las licencias y permisos de la obra, los documentos de propiedad del terreno y su contrato de preventa registrado ante PROFECO.
¿Qué pasa si cambian el proyecto durante la preventa?
La desarrolladora tiene que avisarte y tú decides por escrito si sigues con la compra o pides la devolución de lo que pagaste, además de lo que puedas reclamar conforme a la ley.
¿Puedo cancelar una preventa después de firmar?
La NOM-247 te da 5 días hábiles después de firmar para cancelar el contrato. Solo te pueden descontar gastos operativos comprobables, si se pactaron.
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