Si vas a vender tu casa, una de las primeras dudas es cuánto cobra una inmobiliaria por vender una casa y cuánto te va a quedar al final. Aquí te damos la respuesta corta, te explicamos lo que casi nadie te dice (el IVA, el ISR y la letra chica del contrato) y te dejamos una calculadora y un checklist gratis para que decidas con números.
Ninguna ley fija el porcentaje: la comisión se negocia. Lo que publican inmobiliarias y portales en México como referencia va, en general, del 3 % al 7 % del precio de venta, más IVA. Dentro de ese rango influyen el valor de la casa, la ciudad, si das exclusiva y qué servicios incluye.
Así se ve en pesos, ya con el IVA del 16 %:
| Precio de venta | Comisión al 4 % + IVA | Comisión al 6 % + IVA |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $69,600 | $104,400 |
| $2,500,000 | $116,000 | $174,000 |
| $4,000,000 | $185,600 | $278,400 |
Entre un 4 % y un 6 % hay casi $60 mil de diferencia en una casa de $2.5 millones. Por eso vale la pena entender qué pagas y negociarlo.
Cuando la comisión la cobra una inmobiliaria o un asesor, lleva IVA a la tasa general del 16 %: la ley considera la comisión y la mediación como prestación de servicios (Ley del IVA, artículos 1 y 14). Cuando te digan "5 %", pregunta si es "5 % más IVA", porque en realidad es un 5.8 % del precio.
Hagamos la cuenta con una casa de $2,500,000 y una comisión del 5 %:
Para hacer tu propia cuenta, descarga la calculadora "¿Cuánto me queda al vender mi casa?" (Excel, gratis y sin registro). Pones tu precio, la comisión que te ofrecen y lo que debes de tu crédito, y te dice cuánto te queda con inmobiliaria y cuánto si la vendes tú.
Esto casi nadie lo explica. Cuando vendes una casa, el ISR se paga sobre la ganancia, no sobre el precio. Y la ley te deja restar de esa ganancia las comisiones que pagaste por la venta (Ley del ISR, artículo 121, fracción IV). Para que cuente necesitas dos cosas:
¿Y si es tu casa habitación? Su venta no paga ISR si cumples estos requisitos (artículo 93, fracción XIX, inciso a):
Si la vendes en más, solo pagas ISR por el excedente, y ahí la comisión facturada te ayuda a pagar menos, aunque solo cuenta la parte proporcional al excedente. El notario calcula el ISR y lo paga al SAT con dinero de la venta al firmar la escritura, así que llévale la factura de la comisión.
Si la inmobiliaria se dedica a asesorar y vender vivienda al público, sus contratos deben estar registrados ante PROFECO (Ley Federal de Protección al Consumidor, artículo 73; NOM-247-SE-2021, numeral 6). Pide el número de registro.
Ojo: la NOM-247 está escrita sobre todo pensando en quien compra, así que no todas sus reglas te aplican de forma automática como dueño que vende. Aun así, sirven de vara para medir un contrato justo. Pide que el tuyo:
Te explicamos más en nuestra guía del contrato de adhesión PROFECO.
Para revisarlo todo antes de firmar, descarga el checklist "Antes de firmar con una inmobiliaria" (PDF, gratis). Trae un semáforo con 16 puntos, una tabla para comparar 3 propuestas y las preguntas que conviene hacer en la cita.
| Camino | Lo bueno | Lo que debes considerar |
|---|---|---|
| Con inmobiliaria | Te ahorras tiempo: fotos, anuncios, visitas, filtro y papeles | Pagas la comisión más IVA y firmas un contrato que debes revisar |
| Por tu cuenta | No pagas comisión | Tú haces las fotos, contestas mensajes, enseñas la casa y revisas papeles con el notario |
| A una empresa que compra casas | Rapidez y no hay comisión | La oferta suele estar por debajo del precio de mercado: compara ese descuento en pesos contra lo que pagarías de comisión |
Ninguno es mejor para todos. Si tienes tiempo y tu casa está en una zona con demanda, venderla tú puede ahorrarte decenas de miles de pesos. Si no, una buena inmobiliaria puede pagarse sola.
Al vender, tanto el notario como la inmobiliaria te van a pedir identificación, comprobante de domicilio y datos de cómo te van a pagar. No es desconfianza: la Ley Antilavado los obliga a identificar a sus clientes en la compraventa de inmuebles, y además hay un límite para pagar en efectivo. Te lo explicamos en ¿puedo pagar una casa en efectivo?.
Son orientativos; para tu caso concreto consulta a un notario o a un contador.
Publica tu casa gratis en Inmuebles Cloud, sin comisión del portal y sin límite de propiedades, y recibe a los interesados directo en tu WhatsApp. Y para saber qué papeles vas a necesitar, revisa nuestra guía de escrituración de una casa.
Ninguna ley fija el porcentaje: se negocia. Como referencia, inmobiliarias y portales en México publican rangos del 3 % al 7 % del precio de venta, más 16 % de IVA. En una casa de $2.5 millones, un 5 % más IVA son $145,000.
Sí. Cuando la cobra una inmobiliaria o un asesor, la comisión paga IVA a la tasa general del 16 %, porque la ley la considera prestación de servicios (Ley del IVA, artículos 1 y 14).
Normalmente la paga quien contrata a la inmobiliaria, que en una venta suele ser el dueño; lo que cuenta es el contrato. Lo más sano es pagarla al firmar la escritura, por transferencia y con factura.
Sí. Al vender una casa, el ISR se paga sobre la ganancia, y la ley permite restar las comisiones pagadas por la venta (Ley del ISR, artículo 121, fracción IV), siempre que tengas factura y la pagues por transferencia desde una cuenta a tu nombre, cheque nominativo o tarjeta si pasa de $2,000. Si es tu casa habitación, la vendes en hasta 700,000 UDIS ante notario y no usaste esa exención en los 3 años anteriores, la venta está exenta.
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