Ley Antilavado para inmobiliarias: cómo empezar a cumplir desde cero

Si vendes, construyes, desarrollas, intermedias o rentas inmuebles y nunca has hecho nada de la Ley Antilavado, no eres el único. La Ley Antilavado para inmobiliarias no es una ley aparte, sino las reglas que la ley general pone a quienes venden, desarrollan, intermedian o rentan inmuebles, y muchas inmobiliarias se enteran de que tenían obligaciones cuando ya les llegó una revisión del SAT. La buena noticia es que todavía puedes ponerte al corriente, y que desde 2027 la ley pide herramientas que hacen el trabajo mucho más sencillo. Aquí te explicamos, sin tecnicismos, si te toca, qué tienes que hacer, qué cambia en 2027 y cómo regularizarte.

Primero: ¿a ti te toca?

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (la "Ley Antilavado") llama actividades vulnerables a ciertos negocios en los que es fácil esconder dinero ilícito. Cuatro tocan al sector inmobiliario. Con la UMA de 2026 ($117.31 diarios), los montos quedan así:

Algunas aclaraciones que evitan sustos:

• La constructora que solo hace obra para otros, sin vender, no está en la fracción V.
• Si solo intermedias rentas, no estás en la fracción V: en la renta, la obligación es de quien da el inmueble en arrendamiento (normalmente el dueño; si tú subarriendas o rentas a tu nombre, eres tú).
• Los montos son sin impuestos y las operaciones con el mismo cliente se suman en periodos de seis meses: el mes en que la suma llega al monto de aviso, presentas el aviso a más tardar el día 17 del mes siguiente. En rentas solo se suman las mensualidades mayores a $188,282.55; las menores no cuentan.
• Si quieres el detalle por perfil, revisa las guías de obligaciones del asesor inmobiliario, preventa de departamentos y contrato de arrendamiento de local comercial.

Lo que la Ley Antilavado para inmobiliarias te pide hoy

El SAT resume las obligaciones en sus folletos oficiales de cada actividad vulnerable. En palabras sencillas:

1. Darte de alta en el Portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT (SPPLD), con tu RFC y tu e.firma vigente.
2. Nombrar a un representante de cumplimiento si eres empresa. Tiene que aceptar el nombramiento en el portal con su propia e.firma.
3. Identificar a tus clientes: armar un expediente con su identificación y datos, y, si es empresa, saber quién es su beneficiario controlador (la persona que en realidad la controla o se beneficia).
4. Revisar las listas de la autoridad antes de cerrar una operación.
5. Presentar avisos a más tardar el día 17 del mes siguiente cuando una operación llegue al monto, y un informe en ceros los meses en que no tengas nada que avisar.
6. Avisar en 24 horas si sospechas que el dinero tiene origen ilícito, aunque la operación no se haya cerrado.
7. No recibir efectivo por encima de los límites: en compraventa de inmuebles, desde $941,412.75; en rentas, desde $376,565.10 mensuales. Aquí, a diferencia de los montos de aviso, sí cuentan los impuestos.
8. Guardar todo 10 años y atender las visitas de verificación del SAT.

Lo que cambia en 2027: más obligaciones, y una que necesita sistema

El 7 de agosto de 2026 se publicó en el Diario Oficial la reforma a las Reglas de Carácter General de la Ley Antilavado (Acuerdo 115/2026). Entran en vigor el 30 de noviembre de 2026 y las obligaciones nuevas llegan por etapas:

Qué son los "mecanismos automatizados" (en palabras simples)

Es la obligación que más preocupa a las inmobiliarias. El artículo 41 de las Reglas dice que debes tener mecanismos automatizados, proporcionales a tu volumen de operaciones y a tu riesgo, que hagan por lo menos seis cosas:

1. Guardar y actualizar el expediente de cada cliente y permitir consultarlo.
2. Juntar todas las operaciones de un mismo cliente, para ver si algo se sale de lo normal y para hacer la suma de seis meses.
3. Dar la información que necesita tu evaluación de riesgos.
4. Calcular el grado de riesgo de cada cliente y guardar el historial de cambios por al menos 10 años.
5. Lanzar alertas cuando operas con clientes de riesgo alto, personas políticamente expuestas, personas en las listas de la autoridad o países de riesgo.
6. Vigilar el uso de efectivo, para no caer en las operaciones prohibidas.

Hacer todo eso en hojas de cálculo es posible solo si tienes muy pocas operaciones, y aun así es fácil equivocarse con la suma de seis meses o con las alertas. Por eso, en la práctica, muchos sujetos obligados lo resuelven con un software especializado.

Si nunca has cumplido: cómo ponerte al corriente

La ley premia al que se regulariza por su cuenta y antes de que lo revisen. El artículo 55 dice que el SAT no te multa, por única ocasión, por todas las faltas que corrijas, si cumples tus obligaciones de manera espontánea antes de que inicie una revisión y, cuando te revisen, reconoces expresamente la falta dentro del plazo inicial del procedimiento. Si ya usaste ese beneficio, la multa puede reducirse hasta en 50 %, siempre que vuelvas a regularizarte por tu cuenta antes de la revisión y reconozcas la falta.

Un orden práctico para empezar:

1. Haz tu lista de operaciones de los últimos años: ventas, aportaciones para desarrollos y rentas, con fechas y montos. Las visitas de verificación del SAT pueden abarcar las operaciones de los 5 años anteriores a la fecha en que empiezan (artículo 36 de la Ley).
2. Identifica cuáles llegaban al monto de aviso y cuáles necesitaban expediente.
3. Date de alta en el portal del SAT y, si eres empresa, nombra a tu representante.
4. Presenta los avisos que debías, completa los expedientes que puedas y guarda la evidencia.
5. Prepárate para 2027: evaluación de riesgos, manual, capacitación y mecanismos automatizados.

Antes de presentar avisos atrasados, conviene que lo revise alguien que conozca el tema, porque reconocer una falta tiene reglas y plazos. Aquí hay una guía más técnica sobre la autocorrección ante el SAT.

Cuánto cuesta no hacerlo

Si vendiste o intermediaste una sola casa de un millón de pesos y no presentaste el aviso, la multa mínima es de $1,173,100.

No tienes que hacerlo solo: KYC SYSTEMS

Para que estas obligaciones no se coman tu tiempo, existen empresas especializadas. Una de ellas es KYC SYSTEMS, que desde 2014 desarrolla software para que las actividades vulnerables cumplan con la Ley Antilavado. Su sistema está pensado justo para el sector inmobiliario:

• Expediente de cada cliente en un solo lugar, con su beneficiario controlador.
• Consulta de listas de la autoridad y de personas políticamente expuestas.
• Matriz de riesgo para calcular el grado de riesgo de tus clientes.
• Suma automática de operaciones y alertas cuando algo llega al monto o se sale de lo normal.
• Generación de los avisos al SAT para que solo tengas que presentarlos en el portal.
• Funciones para cubrir los mecanismos automatizados que exigen las Reglas a partir de junio de 2027.
• Su servicio está certificado en ISO/IEC 27001:2022, la norma internacional de seguridad de la información, algo importante cuando guardas datos de tus clientes.

Si rentas inmuebles con rentas altas, tienen también una página para el arrendamiento. Puedes pedirles una demostración sin costo y resolver tus dudas antes de decidir.

Fuentes oficiales

• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (Cámara de Diputados; última reforma DOF 16-07-2025), artículos 17, 18, 20, 23, 32, 36, 53, 54 y 55; y su Reglamento, artículos 6 y 7.
• Acuerdo 115/2026 que modifica las Reglas de Carácter General (DOF 7-08-2026), artículo 41 y transitorios.
• Portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT, donde están los folletos de cada actividad vulnerable.

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