Si estás pensando en invertir en bienes raíces para rentar, la primera cuenta que todos hacen es la renta del año entre el precio de la casa. Esa cuenta sirve para empezar, pero no te dice cuánto te va a quedar. En esta guía te explicamos cómo sacar el rendimiento real de una casa en renta, por qué dos casas de $3 millones pueden dejar más que una de $6 millones y qué riesgos tienes que poner en la balanza. Al final te dejamos una calculadora gratis para hacer tu propia cuenta.
El rendimiento bruto es la renta de 12 meses dividida entre lo que vale el inmueble. Con dos ejemplos:
| Inmueble | Renta mensual | Renta al año | Rendimiento bruto |
|---|---|---|---|
| Casa de $6,000,000 | $30,000 | $360,000 | 6.0 % |
| Casa de $3,000,000 | $18,000 | $216,000 | 7.2 % |
Las rentas no crecen al mismo ritmo que el precio. Por lo general, una casa que vale el doble no se renta en el doble. Por eso, en este ejemplo, la casa más barata rinde más por cada peso invertido, y con los mismos $6 millones podrías comprar dos.
Pero el rendimiento bruto supone que la casa está rentada los 12 meses, que el inquilino paga puntual y que no gastas nada. Eso casi nunca pasa.
Entre que se va un inquilino y llega otro pasan semanas o meses: pintar, arreglar, anunciar, mostrar la casa y revisar al nuevo inquilino. Un solo mes vacío al año ya le quita el 8.3 % a tu renta anual.
Es la renta que no logras cobrar: pagos atrasados, meses que nunca se pagan o un juicio para recuperar la casa. No hay una cifra oficial de morosidad en rentas para todo México, así que calcula con un porcentaje prudente y súbelo si la zona o el tipo de inquilino lo justifican. Para protegerte existen la póliza jurídica y el obligado solidario.
Las rentas pagan ISR. Si eres persona física y rentas casa habitación tienes, entre otras, dos opciones:
Dos datos que ayudan:
Qué régimen te conviene depende de tus demás ingresos, así que decídelo con tu contador.
Con todo lo anterior salen dos números más útiles que el bruto:
Hagamos la cuenta completa con valores de ejemplo, iguales para las dos opciones en lo que no depende del precio: 1 mes vacío al año, 3 % de morosidad, un mes de comisión por cada contrato anual, y predial, mantenimiento y seguro proporcionales al valor de cada casa. Para el ISR usamos la deducción opcional del 35 % y suponemos que ya tienes otros ingresos, por ejemplo un sueldo, de modo que la renta se suma encima y paga una tasa de 21.36 %. Si la renta es tu único ingreso, el ISR sale bastante menor.
| Concepto al año | 1 casa de $6 millones | 2 casas de $3 millones |
|---|---|---|
| Renta de 12 meses | $360,000 | $432,000 |
| Rendimiento bruto | 6.0 % | 7.2 % |
| Renta perdida (mes vacío y morosidad) | −$39,900 | −$47,880 |
| Gastos (predial, mantenimiento, seguro y comisión) | −$70,000 | −$77,000 |
| Tasa de capitalización (cap rate) | 4.2 % | 5.1 % |
| ISR estimado | −$43,161 | −$52,050 |
| Te queda después de ISR | $206,939 | $255,070 |
| Rendimiento neto | 3.4 % | 4.3 % |
Con estos supuestos, las dos casas dejan unos $48 mil más al año. Y el rendimiento real queda bastante abajo del bruto: de 6 % a 3.4 % en un caso y de 7.2 % a 4.3 % en el otro. Si en lugar de la deducción del 35 % tributaras en RESICO, el neto subiría a 4.1 % y 5.0 %.
Son cifras de ejemplo, no un promedio del mercado: el rendimiento real depende de la zona, del estado del inmueble y del inquilino.
Tener dos inmuebles en lugar de uno no solo cambia el rendimiento, también el riesgo. Si un inquilino deja de pagar seis meses:
Eso no quiere decir que mientras más barata sea la casa, mejor. Los inmuebles más económicos pueden tener más rotación y más morosidad, y algunos piden más mantenimiento. Al invertir en bienes raíces para rentar tienes que buscar el equilibrio entre rendimiento y riesgo de cobro: compara las opciones con sus propios meses vacíos y su propia morosidad, no con los mismos números para todo.
Usa la calculadora de rendimiento de renta. Pones el precio, la renta, los meses vacíos, la morosidad, tus gastos y tu régimen de ISR, y te dice tu rendimiento bruto, tu cap rate, tu rendimiento neto y cuánto pierdes si un inquilino deja de pagar. Compara dos opciones lado a lado.
Si prefieres trabajar en Excel, descarga la calculadora de rendimiento de renta en Excel (gratis y sin registro).
Antes de decidir, compara también con otras formas de invertir tu dinero; te lo explicamos en ahorro e inversión: cuál conviene para tu patrimonio.
Si alguno de tus inmuebles se renta en más de 1,605 UMA al mes (unos $188,283 con la UMA de 2026), la Ley Antilavado te pide darte de alta ante el SAT como actividad vulnerable, identificar a tu inquilino y guardar su expediente. A partir de 3,210 UMA al mes (unos $376,565) también tienes que presentar un aviso en el portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT. Para una casa como las del ejemplo no aplica, pero tenlo en cuenta si inviertes en locales, oficinas o residencias de lujo.
Los meses vacíos son uno de los costos que más puedes controlar: entre más rápido encuentres inquilino, más rinde tu inversión. En Inmuebles Cloud publicas tu casa, departamento o local en renta gratis, sin límite de propiedades, y los interesados te escriben directo a tu WhatsApp. Si administras varias, el CRM incluido (un sistema para dar seguimiento a tus interesados) te ayuda a darles seguimiento.
Depende de la zona, del tipo de inmueble y de cuánto riesgo aceptas, así que no hay una cifra única. Lo importante es comparar con el rendimiento neto (después de meses vacíos, morosidad, gastos e ISR) y no con el bruto, que se ve más alto.
El rendimiento bruto es la renta de 12 meses entre el precio de la casa. El neto resta los meses vacíos, la renta que no cobras, el predial, el mantenimiento, el seguro, la comisión y el ISR, y divide lo que queda entre el precio.
Es lo que cobras de verdad menos los gastos de operación, antes de impuestos y sin crédito, dividido entre el valor del inmueble. Sirve para comparar inmuebles entre sí.
Es frecuente que las casas más baratas rindan más por cada peso invertido, y repartir el dinero reduce el riesgo de que un solo inquilino te deje sin ingresos. Pero pueden tener más rotación o morosidad, así que compara cada opción con sus propios números.
Depende del régimen. En arrendamiento con deducción opcional restas el 35 % de lo que cobras y el predial, y esa cantidad se suma a tus demás ingresos en la tarifa de personas físicas. En RESICO pagas entre el 1 % y el 2.5 % de lo que cobras, según el total de tus ingresos del régimen. Tu contador te dice cuál te conviene.
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