Subarrendamiento: cuándo se puede y qué pasa con Airbnb

El subarrendamiento es cuando el inquilino le renta a otra persona, en todo o en parte, la casa o el departamento que él mismo renta. Pasa con los roomies, con quien se muda y "deja a alguien en su lugar" y, cada vez más, con quien pone el departamento en Airbnb. Aquí te explicamos cuándo se puede subarrendar, qué pasa si se hace sin permiso y qué revisar si tú quieres rentar por plataforma.

Qué es subarrendar

Subarrendar es que el inquilino rente a un tercero, en todo o en parte, el mismo inmueble que recibió en renta. El inquilino original no desaparece: sigue teniendo su contrato con el dueño y, al mismo tiempo, cobra una renta a otra persona. El Código Civil de Puebla lo define así (artículo 2310) y los demás códigos civiles lo entienden de forma muy parecida.

Ejemplos típicos:

• Rentas un departamento de dos recámaras y le subarriendas una a un roomie.
• Te cambias de ciudad y dejas a un conocido en tu lugar, pagándote a ti.
• Publicas el departamento en Airbnb los fines de semana o cuando viajas.

¿Se puede subarrendar sin permiso del dueño?

No. El inquilino no puede subarrendar, ni en todo ni en parte, ni ceder sus derechos sin el consentimiento del dueño (Código Civil Federal, artículo 2480; Código Civil de Puebla, artículo 2311). Lo que cambia es qué pasa si lo hace y qué tipo de permiso tiene:

Citamos el Código Civil Federal y el de Puebla; el código civil de tu estado suele tener reglas parecidas, pero los números de artículo y algunos detalles cambian.

La diferencia entre las dos últimas filas importa mucho. Con un permiso general, tu inquilino sigue siendo el responsable. Si apruebas un subarriendo en concreto, el nuevo ocupante puede quedar como tu inquilino directo. Y si el contrato le da al inquilino derecho a subarrendar y el dueño se opone sin motivo fundado, el inquilino puede pedir la rescisión (Código Civil Federal, artículo 2492).

¿Poner en Airbnb el departamento que rentas es subarrendar?

Sí. Si el inquilino cobra a otras personas por quedarse en el inmueble que él renta, está subarrendando, aunque sea por noches. Por eso necesita el consentimiento del dueño, y muchos contratos lo prohíben expresamente.

Distinto es cuando el propio dueño pone su casa en Airbnb: ahí no hay subarriendo, sino un hospedaje que él ofrece directamente, con las reglas de la plataforma, los impuestos y los permisos de su ciudad (más abajo).

Si eres el dueño: qué hacer si tu inquilino subarrienda

1. Junta pruebas: capturas del anuncio en la plataforma, reseñas de huéspedes, quejas de vecinos o del administrador del condominio.
2. Revisa tu contrato y la ley: aunque el contrato no diga nada, si subarrendó sin tu consentimiento la ley te permite pedir la rescisión del contrato (Código Civil Federal, artículo 2489, fracción III; Puebla, artículos 2314 y 2334), además de los daños y perjuicios.
3. Habla con un abogado de tu estado antes de actuar. Nunca cambies chapas ni saques cosas por tu cuenta: eso puede volverse en tu contra.
4. Revisa el reglamento del condominio: muchos prohíben o limitan las rentas por noche, y el administrador puede ayudarte con las pruebas.

Cláusula para tu contrato de arrendamiento

Prevenir es más barato que pelear. Una cláusula como esta deja las cosas claras (adáptala con tu abogado):

"El arrendatario no podrá subarrendar el inmueble, en todo o en parte, ni ceder sus derechos, ni ofrecerlo en plataformas de hospedaje o renta temporal, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. El inmueble será habitado por un máximo de [número] personas. El incumplimiento de esta cláusula será causa de rescisión del contrato."

Dos consejos:

• Pon un número máximo de ocupantes, no requisitos sobre quiénes pueden ser (por ejemplo, prohibir niños o estudiantes puede ser discriminatorio).
• Si sí aceptas roomies, mejor que firmen el contrato o un anexo, para que todos respondan.

Contrato de subarrendamiento: qué debe decir

Si el dueño sí está de acuerdo, conviene hacerlo por escrito y bien. En Puebla, por ejemplo, el subarrendamiento debe otorgarse con las mismas formalidades que el arrendamiento (artículo 2317), y el arrendamiento se hace por escrito:

• Autorización por escrito del dueño, con su firma, y si es posible que el dueño firme también el contrato de subarrendamiento.
• Qué parte del inmueble se subarrienda (todo, una recámara, áreas comunes).
• Plazo: conviene que no pase de lo que dura el contrato original, porque el derecho del inquilino termina con él.
• Renta, depósito y quién paga los servicios.
• Qué pasa si se termina el contrato original: déjalo pactado; lo normal es que el subarrendatario también tenga que entregar el inmueble.
• Las mismas reglas del contrato principal: mascotas, ocupantes, uso, reglamento del condominio.

Si quieres rentar tu propia casa en Airbnb

Si eres el dueño y quieres rentar por noches, además de las reglas de la plataforma toma en cuenta:

Impuestos federales (cuando cobras a través de la plataforma):

• La plataforma te retiene el 4 % de ISR sobre lo que cobras por hospedaje, sin contar el IVA (Ley del ISR, artículo 113-A).
• También te retiene el 50 % del IVA que cobra (Ley del IVA, artículos 1o.-A BIS y 18-J).
• Dale tu RFC a la plataforma: si no lo das, la retención sube al 20 % de ISR y al 100 % del IVA (Ley del ISR, artículo 113-C; Ley del IVA, artículo 18-J).
• En principio, esas retenciones son pagos provisionales. Si tus ingresos por plataformas no pasaron de 300 mil pesos el año anterior y no tienes otros ingresos (salvo sueldo o intereses), puedes avisar al SAT que quieres que sean tu pago definitivo; a cambio, no puedes deducir gastos y la decisión dura cinco años (Ley del ISR, artículo 113-B). Revisa con un contador si te conviene.

Impuesto local de hospedaje: cada estado tiene el suyo. En la Ciudad de México, el hospedaje en departamentos y casas paga 5 % sobre el precio, que se traslada al huésped; cuando la plataforma cobra ese impuesto, ella lo entera a la autoridad, pero el propietario responde si no se paga (Código Fiscal de la Ciudad de México, artículos 162 y 164). Revisa la ley de hacienda de tu estado.

Permisos locales: algunas ciudades ya regulan este tipo de rentas. La Ciudad de México, por ejemplo, exige desde 2024 que anfitriones y plataformas se inscriban en un padrón, con un folio por inmueble que se renueva cada año (Ley de Turismo, artículos 61 Ter a 61 Octies). Desde octubre de 2024, el artículo 61 Sexies dice que no se renueva el registro de los inmuebles que hayan estado ocupados más del 50 % de las noches del año. Hay amparos en curso contra estas reglas, así que revisa la situación, y lo que pide tu ciudad, antes de publicar.

Tu condominio: lee el reglamento interno. Si prohíbe las rentas por noche, te pueden sancionar aunque cumplas con todo lo demás.

Lo que conviene recordar

• Subarrendar sin permiso del dueño no está permitido: el inquilino responde solidariamente por los daños y el dueño puede pedir la rescisión.
• Poner en Airbnb un departamento rentado es subarrendar: necesitas el consentimiento del dueño, y lo mejor es tenerlo por escrito.
• Un permiso general deja al inquilino como responsable; aprobar un subarriendo en concreto puede cambiar quién es tu inquilino.
• Si rentas tu propia casa por noches, hay retenciones de ISR e IVA, un impuesto local y, en algunas ciudades, un registro obligatorio.

Si vas a rentar, revisa también nuestras guías de obligado solidario y póliza jurídica, y si es un local, la del contrato de arrendamiento de local comercial.

¿Tienes un inmueble para rentar?

Publícalo gratis en Inmuebles Cloud y recibe a los interesados directo en tu WhatsApp. Con el CRM inmobiliario gratuito guardas a cada prospecto y comparas a los candidatos antes de decidir a quién le rentas.